Le bail commercial

Dahir du 2 Chaoual 1374 (25 MAI 1955) Relatif au Baux d’Immeubles ou de Locaux Loués à Usage Commercial, Industriel, ou Artisanal.

Le bail est défini par le DOC dans son article 627, sous le titre III, du louage et notamment, le louage du choses, comme étant un contrat par lequel d’une des parties cède la jouissance d’une chose mobilière ou immobilière, pendant un certain temps, moyennant un prix déterminé que l’autre partie s’oblige à lui payer.

En ce sens, le bail commercial est un contrat par lequel une personne, propriétaire d'un bien, meuble ou immeuble, en cède la jouissance à une autre personne, moyennant un prix convenu, et pour une durée déterminée. Le statut des baux commerciaux résulte du Dahir du 2 chaoual 1374 (25 mai 1955).

Cependant, les dispositions de la loi sus indiquée sont applicables aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fond appartienne à un commerçant, à un industriel ou à un artisan.

Elles s’appliquent en outre sur les baux à savoir :

 d’immeubles ou de locaux accessoires dépendant du fonds, à la conditions qu’ils soient indispensables à l’exploitation de ce dernier et, en outre, dans le cas où ils appartiennent à un propriétaire différent, à la condition que les locaux accessoires aient été loués en vue de l’utilisation jointe que leur destinait le preneur et que cette destination ait été connue du bailleur desdits locaux au moment de la location.

 Portant sur les terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après la conclusions du bail, des constructions à usage industriel, commercial ou artisanal, à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire et dans la limite indispensable à cette exploitation.

En principe, le régime protecteur des baux commerciaux, prévu par les dispositions de la loi relative à ce type de baux, ne s’applique que si le locataire est un commerçant ou un industriel inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou un artisan immatriculé au répertoire des métiers. De plus, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le commerçant doit être propriétaire de son fonds de commerce, c’est-à-dire disposer de sa propre clientèle et d’une véritable autonomie de gestion. Tel n’est pas toujours le cas pour ceux qui exploitent leur activité commerciale au sein d’un autre établissement (un centre commercial par exemple).

Toutefois, un bail ne satisfaisant pas aux conditions légales du statut des baux commerciaux peut y être assujetti sur accord exprès du bailleur et du locataire, à condition que cette option n’ait pas pour effet d’éluder un autre statut de bail d’ordre public (les baux ruraux par exemple).

Cependant, les bailleurs considèrent trop souvent en pratique les contrats qu’ils font signer aux preneurs comme des contrats d’adhésion, c’est-à-dire des contrats ne pouvant être ni modifiés, ni aménagés. Or, si certaines dispositions du statut des baux commerciaux sont impératives, d’autres peuvent en revanche être soumises à une véritable discussion entre les parties. Encore faut-il connaître les points et les clauses sur lesquels il convient de porter plus particulièrement son attention.

Les dispositions légales fixent les conditions pour bénéficier des avantages de ce statut. Mais la liberté contractuelle permet de rédiger des clauses qui avantagent l'une ou l'autre des parties.

Sur la lumière de cette introduction, il convient de porter attention aux plusieurs points relatifs à ce type de baux. Ainsi, la présente thème va traiter ce bail dés sa conclusion et jusqu’à sa résiliation, le cas échéant, sa cession par le développement deux chapitres,

 Première chapitre : conditions relatives à l’établissement du contrat de bail commercial.

 Deuxième chapitre : la résiliation du contrat de bail commercial, la sous location et la cession du droit au bail commercial.

Première chapitre : conditions relatives à l’établissement du contrat de bail commercial :

1) La portée du bail :

Le bail commercial doit être conclu pour l'occupation d'un local ou d'un immeuble destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce. Nécessité d'un local ou d'un immeuble : il s'agit d'un lieu clos et couvert ; le statut des baux commerciaux ne s'applique pas à un terrain sans construction, ni à un emplacement publicitaire sur un mur ou un toit, ni aux centres commerciaux et aux galeries marchandes.

Exploitation d'un fonds de commerce : le statut protecteur des baux Commerciaux ne s'applique qu'au propriétaire d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. Ce fonds doit en outre être exploité. Immatriculation obligatoire : Le locataire peut bénéficier de la protection du bail commercial à condition d'être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés s'il est commerçant ou industriel ou au Répertoire des Métiers s'il est artisan.

2) Le loyer

Le montant du loyer d'origine est librement fixé par les parties, en tenant compte du jeu de l'offre et de la demande.

Toutefois, l’article 24 de la loi sur les baux commerciaux, à lier cette liberté par l’imposition des limitations pendant la fixation de ledit montant ; en conséquent, ce montant qui peut faire l’objet d’un renouvellement, doit correspondre à la valeur locative équitable. Celle-ci pourra être détermine, notamment, d’après l’applications des recommandations de ladite article.

Dans la pratique, c'est le propriétaire qui fixe son prix. Ce prix peut être plus élevé que la valeur locative des lieux, parce que le bailleur estime

que l'immeuble ou l'emplacement contribue à l'image de marque du locataire. Il est donc très important que le futur locataire se renseigne pour connaître cette valeur, auprès des commerçants, de la Chambre de Commerce et d'Industrie ou de la Chambre des métiers, dans les revues et sites Internet spécialisés et auprès des agences immobilières.

Précision ici faite, que le loyer dépendra aussi des obligations du propriétaire et du locataire. Le montant sera plus élevé en cas de clause de non concurrence ou sera moindre si le locataire assume toutes les charges et réparations.

Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d'avance. Lorsque les sommes versées sont considérées comme de simples loyers d'avance, elles s'imputent sur les dernières échéances du bail. Mais le propriétaire peut les demander à titre de dépôt de garantie, notamment pour s'assurer que le locataire remplira ses obligations. Dans ce cas, la somme versée au début du bail devra être restituée à la sortie.

Ainsi, l’article 25 de la loi sus indiquée, considère les avances sous quelque forme que ce soit et même à titre de garante, portent de plein droit intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la banque d’Etat du Maroc pour les avances sur titres, pour les sommes excédant i celle qui correspond ay prix du loyer de plus de six mois.

3) La révision du loyer en cours de bail

Le dahir du 18 rabia II 1372 (du 5 janvier 1953) a été instauré, en vue de la réglementation de la révision périodique des prix de location des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.

Le principe, est que la révision peut être demandée tous les 3 ans,sauf stipulation contraire des parties contractantes, cette ne peut prévoir un délai inférieur à trois ans .

Mais dans certains cas, le loyer révisé n'est pas soumis au plafonnement et peut donc être augmenté librement : modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d'une zone piétonne...).

Une pratique très fréquente, dans ces types de contrats, il s’agit évidemment du pas de porte, celui-ci consiste en une somme d'argent versée au propriétaire avant l'entrée dans les lieux. Cet usage est juridiquement difficile d'en déterminer les contours. Le propriétaire peut considérer le pas de porte comme une compensation financière à la perte de la valeur de l'immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire et de l'indemnité d'éviction qu'il devra verser pour récupérer le local. Dans ce cas la somme demandée reste acquise au propriétaire à la fin du bail.

Mais le propriétaire peut aussi considérer que le pas de porte est un supplément de loyer, il sera alors intégré lors des révisions de loyers et permet un paiement fractionné sur la durée du bail.

4) Les engagements réciproques

En échange du paiement régulier des loyers, le propriétaire est tenu de respecter certaines conditions, prévues par des dispositions légales du DOC, en conséquent ils existent des conditions réciproquent, qui doivent être respecter par les deux parties.

Les obligations du bailleur : En principe le propriétaire qui signe le bail a l'obligation de délivrer les locaux au jour convenu et dans un bon état d'entretien. Il doit prendre en charge les grosses réparations (toiture, canalisations).

La deuxième obligation afférentes au bailleur, il s’agit de la garanties, celle-ci a deux objet ; la jouissance et la possession paisible de la chose louée ; et l’éviction et contre les défauts de la choses. Cette garantie est due de plein droit, quand même elle n’aurait pas été stipulée dans le contrat.

Ainsi, le bailleur est tenu de payer les impôts et charges afférents à la chose louée, sauf stipulation ou usage contraire à cette imposition.

Les obligations du locataire : d’une part, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges. D’autre part , Les travaux d'entretien courant sont à la charge du locataire. Il doit utiliser les lieux " en bon père de famille ", les entretenir pour pouvoir les rendre dans l'état dans lequel ils étaient à son arrivée. Il n'est pas tenu de réparer les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure.

Mais ces obligations ne sont pas impératives et les parties peuvent décider librement quelles obligations incombent à l'une ou à l'autre : par ex, le contrat peut prévoir que le locataire prendra les lieux en l'état, ce qui permet au propriétaire de délivrer un local où des travaux sont nécessaires. Il est possible d'insérer une clause mettant les grosses réparations à la charge du locataire, ce dernier devra alors négocier un loyer diminué. Dans tous les cas, il est indispensable de bien prévoir quels sont les travaux à la charge du locataire et ceux a la charge du bailleur afin d'éviter tout litige ultérieur.

5) Le droit au renouvellement du bail

Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par les locataires, leurs cessionnaires ou ayants droits qui justifient, par eux-même ou par leurs auteurs, soient d’une jouissance consécutives de deux années en vertu d’un ou plusieurs baux écrits successifs, soit d’une jouissance consécutives de quatre années en vertu d’un ou plusieurs baux verbaux successifs, ou bien de baux écrits ou verbaux successifs.

En principe, les baux des locaux soumis aux dispositions de la loi sus indiquée, ne cessent que par l’effet d’un congé donné au moins six mois à l’avance, sauf toute stipulation contraire. Toutefois, à défaut du congé le bail se poursuit au-delà du terme fixé par le contrat.

Le renouvellement est soumit à une procédure prévue par les dispositions de l’article 7 de la présente loi. Ainsi, le locataire doit en faire la demande soit dans les six moi qui en précède l’expiration soit à tout moment, au cour de sa continuation due au défaut du congé.

En outre, et dans les trois moi de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit faire connaître au demandeur s’il consent au renouvellement, et dans quelles conditions ou s’il refuse le renouvellement en précisent le motif de ce refus, à défaut de cette notification, le bailleur et réputé avoir accepté tacitement le renouvellement aux clauses et conditions du bail précédant.

Dans le cas où le bail commercial a fait l’objet d’une sous location, le sous locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans les mesures des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire .le bailleur est appelé à concourir à l’acte.

L'indemnité d'éviction ; le bailleur à le droit de refuser le renouvellement du bail à l’expiration de son délai, dans ce cas celui-ci est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction ; cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur marchande du fonds, la fixation de cette indemnité est laissée à l’appréciation du juge.

Toutefois, le bailleur peut être dispensé de cette indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à rencontre du locataire sortant, ou s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état d’insécurité.

Deuxième chapitre : la résiliation du contrat de bail commercial, la sous location et la cession du droit au bail commercial.

1. la résiliation du contrat de bail commercial.

Les parties sont libres de fixer la durée du bail commercial. Il peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée. Si rien n’est stipulé dans le contrat de bail, la durée est celle de l’usage des lieux, c’est-à-dire 3 ans. Les parties fixent de même librement les formalités et les délais de résiliation. En cas de silence du contrat en ce qui concerne le délai de résiliation, ce dernier est de six mois.

Les deux parties sont liées pour la durée du bail. L’une des parties ne saurait mettre fin au contrat de bail, à moins que l’autre n’y marque son accord (résiliation à l’amiable), ou que l’autre partie ait commis des faits tellement graves dans l’exécution du bail qu’ils rendent impossible sa poursuite. La victime de ces agissements peut alors demander au tribunal siégeant en matière commerciale la résiliation du bail. En pratique, ces demandes émanent le plus souvent des bailleurs. Les faits doivent revêtir une certaine gravité. Ils sont appréciés au cas par cas par le juge. La jurisprudence admet souvent les faits suivants comme étant suffisamment graves pour entraîner une résiliation judiciaire du contrat de bail.

- du non paiement du loyer ou le retard systématique et important dans le paiement du loyer,

- du fait de refuser une garantie bancaire pourtant stipulée au contrat de bail,

- en cas de sous-location irrégulière,

- en cas de changement irrégulier de l’affectation des lieux.

En cas de décès du preneur du contrat de bail commercial, le contrat de bail est maintenu dans le chef du repreneur, à condition que le repreneur maintienne l’exploitation commerciale et qu’il ait un lien de famille jusqu’au cinquième degré inclusivement avec le preneur défunt, sinon qu’il soit le conjoint ou le concubin du preneur défunt.

Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale. Il doit avertir le bailleur en général un mois à l'avance par acte d'huissier. Il n'a droit dans ce cas à aucune indemnité. Il peut d'autre part résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.

Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme et de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

Ainsi, le contrat de baille peut prévoir une clause de résiliation de plein droit à défaut du paiement du loyer à l’échéance convenues entre les parties, le résiliation ne produit effet que quinze jours après une mise en demeure de payer restée infructueuses. Cette mise en demeure doit sous peine de nullité répondre aux conditions prévue par la loi, et notamment à le code de la procédure civile.

2. la sous location et la cession du droit au bail commercial.

En cas de cession du bail avec le fonds de commerce, le bailleur n'a pas le droit d'interdire la cession du bail à l'acquéreur du fonds de commerce exploité. En cas de cession du bail sans le fonds de commerce, la cession est libre sauf s'il existe une clause prévoyant l'interdiction de céder le bail seul (cette clause ne " joue pas " dans le cas du locataire qui demande à bénéficier de ses droits à la retraite.)

Souvent les contrats de baux commerciaux contiennent une clause aux termes de laquelle une cession ou sous-location du contrat de bail est interdite. Les dispositions légales relatives à cette matière prévoient que la cession ou sous-location du bail commercial reste possible malgré l'existence d'une telle clause lorsque la cession ou sous-location se fait ensemble avec la cession du fonds de commerce et lorsqu'un commerce identique reste établi.

Le bailleur ne peut refuser le projet de cession que dans un délai de 30 jours et uniquement pour de justes motifs (congé anticipé, couverture insuffisante d'assurance incendie, Le loyer non payés à leur échéance, refus d'un tiers d'accorder un prêt au cessionnaire...).

En cas de refus, le locataire dispose d'un délai bien déterminé pour se porter en justice contre le refus du bailleur. Ni le cessionnaire, ni le sous-locataire ne peuvent se prévaloir de ce droit.

Toutefois l'interdiction de céder ou de sous-louer le bail reste valable lorsque le bailleur s'est réservé une partie de l'immeuble pour y habiter lui-même ou y faire habiter sa famille. Le cédant demeurera tenu, à titre de caution solidaire du cessionnaire ou sous-locataire, de toutes les obligations dérivant du bail.

Conclusion

On peut constater que le législateur a institué en matière de baux commerciaux un certain nombre de dérogations par rapport au droit commun, dérogations ayant essentiellement pour raison d’être les intérêts des milieux commerciaux. Il n’en demeure pas moins qu’il échec de constater que dans l’ensemble, cette matière, en dépit de son importance vitale et primordiale pour le secteur mercantile, ne se trouve réglementée que par quelques dispositions légales expresses.